一批中高层进驻万科要津岗亭后，深圳地铁集团有限公司（下称深铁）开动向万科（000002.SZ）“输血”，第一笔是总和28亿元的鼓舞贷款。

这笔贷款期限三年，当期利率是2.34%，当今以捏有万物云（02602.HK）股权质押。万科每季度偿还利息，每半年还款一次，还款额为支款金额的0.5%，到临了一次时还清剩余的97%。

这是1月27日万科扶植量度拉开大幕之后，深铁初次大范围真金白银输血。固然在春节前，深铁以13.5亿元的总对价受让了万科捏有红树湾式样49%的收益权和股权，但据称这笔往复一部分用于冲抵万科过甚联系公司对深铁的一些欠款，万科得到的现款有限，但仍可以优化财务报表，裁汰欠债。

比拟于万科的欠债范围，28亿元贷款算不上大，但仍可以解万科当下资金燃眉之急。然则，扶植万科量度不是一项短期量度，扫数的利益联系方齐热心一个问题：深铁究竟有若干弹药？

从这次贷款的情况看，深铁在合规的前提下作念到了尽可能“高亢”。万科以捏有万物云的股权作念质押，按照面前市值，节略40亿元东说念主民币，折算成质押率约为70%。也等于说，万科用市值40亿元的万物云股权质押，打七折，换来深铁的28亿元贷款。

一般来说，股权质押贷款要打至少要打4~5折，公司情景精熟的情况下，一般也不会高于6折，打3折也不鲜见。但深铁贷款质押率是打7折，高于一般市集情况，可以说是体现了对万科的因循。换句话说，万科用雷同的股权到市集上质押融资，融不到这样多钱。

深铁对万科的输血殊为不易，因为其本身也濒临一定的规画压力。

财务报表数据清爽，2024年1~9月，深铁交易收入122.96亿元，净利润为-80.74亿元，处于亏欠状态。好在有2021年~2023年可以的规画情景手脚积聚，三年之内，营收从163.97亿元攀升到251.54亿元，增幅开端50%，净利润也沿路为正。

图表：深铁2021-2023年、2024年1-9月盈利情景

值得雅致的是，2024年1~9月深铁的规画活动净现款流为22.6亿元。

由于深铁集团承担着大齐城市轨说念交通基础气象建设任务，开支较大。因此，投资性现款流比较的真谛真谛不大。这笔领受万科的鼓舞贷款，还是开端了2024年前9个月深铁的规画活动净现款流，决心不可谓不彊，关于深铁本身而言，力度也不可谓不大。

说一句打妙语，每个在深圳买票坐地铁的东说念主，可能齐波折为扶植万科作念了孝顺——天然，这只开个打趣。

包括好多万科里面东说念主士在内，咱们身边好多业内一又友合计，此时此刻，深圳方面、深铁勇于下场施救万科，照实体现了弥散的担当。照旧那句话，万科不是一般的房企，如果任由万科风险失控，对房地产“止跌回稳”和“健康发展”齐是纷乱冲击，用再来一次海啸面孔，小数齐不为过。

扶植万科需要信用开采，同期也需要资金。好在深铁的总体欠债率水平不高，2021年~2023年，欠债率一直保捏在50%左右，债务老本比率一直保捏在40%左右。到2024年1~9月，财富欠债率为57.55%；债务老本比率为48.54%。

财富欠债率比较好相识，债务老本比率是企业的债务在沿路老本中的占比，是一项量度财务杠杆和偿债风险的方向，比例越低，杠杆率越低，偿债风险也就越低。

与此同期，近三年多时分中，深铁搪塞债券占总欠债的比例，大齐贬抑在20%以下，只消在较早的2021年前后片晌达到过22.76%，其余齐在20%以下，这标明深铁面前偿债压力不算太大。

图表：深铁2021~2023年、2024年1~9月财富欠债率

57.55%的财富欠债率，48.54%的债务老本比率，连年多数时分20%以下的搪塞债券占总欠债比，深铁在国企中齐号称推崇优秀。这三式样标意味着一件事——深铁还有较为充分的融资空间。

在1月27日万科一系列要紧东说念主事变动之后，深圳地区八家国有银行和股份制银行安妥东说念主亦公开示意，将进一步加大对万科主要鼓舞的因循力度，共同匡助万科增强流动性，已毕安妥规画。请雅致，这其中，要“进一步加大因循力度”的，针对的是万科主要鼓舞，也等于深铁。

等闲而言，如果事态有恶化的可能，万科融资弗成填补缺口，通过因循深铁融资，以鼓舞告贷或收购财富、权利的方式向万科“输血”，亦然可行的旅途礼聘之一。这是扶植万科所需弹药的要紧来源。

关于深铁而言，雷同情况并不生疏。2017年，手脚宝万之争的最终惩办决策，深铁策画消耗664亿元收购万科32.34亿股股权。这其中，即有相等比例的资金来自于银行金融机构披发的并购贷款，这笔贷款在当今深铁的永久告贷中仍占有一定比例。

不外，从过往案例看，单纯依靠主要鼓舞输血并不践诺。一方面，鼓舞方要受到本身规画情景、风险贬抑等身分的制约；另一方面，鼓舞告贷平常范围有限，不可能暂劳永逸地惩办被救援公司的永久现款流问题。要惩办这个问题，照旧要依靠范围更大的银行贷款。

鼓舞告贷能够惩办的主若是两方面问题。一是“应急”，填补短期内的现款流缺口；二是“信用”，开采被救援企业信用，使其有更好要求向银行金融机构融资。

2025年是万科债务兑付的岑岭年份，全年约有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金范围约在300亿元以上；同期还有两笔境外债到期。在此基础上，一季度偿债压力不小，按照公开信息，约有开端90亿元的债务需要偿还。

但是，左证财报，截止2024年9月末，万科母公司捏有货币资金只消约11.89亿元。跟着旧年4季度相应式样交房后，预售监管资金撤消限制，母公司捏有的货币资金可能会有加多，但总体而言，资金休养仍显得相对急切。在这样的布景下，深铁28亿元的鼓舞告贷天然是解燃眉之急。

一位已脱险但已完成债务重组的房企高管曾示意，从银行或其他金融机构获取贷款存在两个问题：一是如果是拿股权质押，质押率平常较高，打折幅度较大；二是已有融资合作的银行或金融机构如果能给房企披发新的贷款，大致率会淡薄要求新增贷款资金的一定比例要用于置换偿还存量贷款，这样一来，房企能够拿到的增量资金就会十分有限。

万科虽未脱险，但只怕也须面对相似的问题。好在有深铁和深圳国资的强力背书，有可能取得稍好的境遇。

尽管如斯，从第三方视角不雅察，咱们照旧认为，扶植万科不可能永久、络续依靠深铁“输血”。国资下场擢升信用背书后，万科仍需要通过市集化处置财富和赓续活跃银行金融融资才能惩办面前难办问题。

下场万科，深铁既是当担牵扯，也有本身需要。截止2024年9月末，深铁所捏万科股权所对应的账面价值占深铁总财富的13%。可以说，万科的规画情景、股价，齐会对深铁的财务报表和情景带来紧要影响。

深铁2024年1~9月之是以出现亏欠，主要原因即是万科股权投资呈文“转负”和股价下落导致所捏万科股权市值低于账面值。

按照深铁春联营及合作企业永久股权投资的口径统计，2023年末万科的余额为10,350.66068万元，到2024年9月末，还是下降到9,863.05148万元，减值约48.76亿元。在一定历程上，深铁和万科是绑定的，万科情景如果恶化，那么深铁也例必受到冲击。

图表：深铁投资万科余额变化情况

深铁还要防护本身可能濒临的风险，这从这笔28亿元的贷款中也可窥见一二。据了解，深铁树立日常盯市台账，捏续监测万物云股价变化。同期，深铁还诞生预警线，一朝万物云股价波动，以致联系要紧方向在3个往以前内低于预警线，那么万科必须在5个使命日内追加质押同类股票、提供其他及格担保治安或提前偿还部分贷款。

此外，深铁对万科还有不少应收账款，到2023年底，对万科企业股份有限公司的其他应收款就有47.03亿元。如果与万科联系的联营或者合作式样出现特地，深铁也有变成坏账的风险。

和万科一样，深铁亦然市集化规画的企业，也要面对一系列表里部问题带来的影响和冲击。依靠深铁，但弗成依赖深铁，扶植万科，也弗成只靠深铁。